Çatalca'da, Silivri'de ya da Tekirdağ tarafında arsa bakan hemen herkesin bir noktada aynı soruyu sorduğunu görüyoruz: "Bu arsaya kaç metrekare ev yapılır?" Cevap çoğu zaman imar durumu belgesindeki birkaç kısaltmanın içinde saklı. Emsal, KAKS, TAKS, kat adedi, çekme mesafesi... Bu yazıda bu kavramları gündelik bir dille anlatmaya ve ilanlardaki rakamlara nasıl bakmanız gerektiğini göstermeye çalışacağız.
TAKS: Binanın zemine oturduğu alan
TAKS, Taban Alanı Katsayısı demektir. Yapının parsele oturduğu alanın, parsel alanına oranını gösterir. Basit bir ifadeyle binanın "ayak izi" ne kadar büyük olabilir, onu söyler.
Örneğin 500 metrekarelik bir imar parselinde TAKS 0,30 ise, binanın zemine oturduğu alan en fazla 150 metrekare olabilir. Geri kalan kısım bahçe, yol, otopark gibi açık alan olarak kalır.
KAKS ya da emsal: Toplam inşaat hakkı
KAKS, Kat Alanları Katsayısı demektir ve piyasada çoğunlukla "emsal" olarak anılır. İkisi aynı şeyi ifade eder. Emsal, emsale dahil olan tüm kat alanlarının toplamının parsel alanına oranıdır.
Aynı 500 metrekarelik parselde emsal 0,60 ise, emsale dahil toplam inşaat alanı 300 metrekare olur. TAKS 0,30 olduğuna göre, 150 metrekarelik tabanla iki kat yapılabileceğini kabaca hesaplayabilirsiniz. Elbette bunun planda izin verilen kat adedi ya da bina yüksekliğiyle de uyumlu olması gerekir.
Hesap hangi alan üzerinden yapılır?
Burada sık yapılan bir hata var. Emsal ve TAKS, tapudaki eski tarla yüzölçümü üzerinden değil, imar uygulaması sonrasında oluşan net imar parseli üzerinden hesaplanır. Yani yola terk veya düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmışsa, hesap kesinti sonrası kalan alan üzerinden yürür. 1.000 metrekare diye alınan bir yerin imar parseli daha küçük çıkabilir; inşaat hakkı da buna göre azalır.
Bu yüzden ilanda yazan metrekareyi gördüğünüzde önce şunu sorun: Bu rakam tapudaki yüzölçümü mü, yoksa imar parselinin net alanı mı?
Emsal yüksek diye her şey yapılabilir mi?
Hayır. Emsal ve TAKS üst sınırdır; parselin gerçekte ne kadar kullanılabileceğini başka kurallar da belirler.
Çekme mesafeleri: Binanın yola, komşu parsellere ve arka sınıra ne kadar uzak olacağını gösterir. Dar veya düzensiz şekilli parsellerde bu mesafeler bırakıldığında kalan alan, TAKS'ın izin verdiği tabandan küçük olabilir.
Kat adedi ve bina yüksekliği: Planda belirtilen yükseklik sınırı, emsalin tamamını kullanmanızı engelleyebilir.
Yapı nizamı: Ayrık, bitişik veya blok nizam; binanın parsel içinde nasıl konumlanacağını etkiler.
Plan notları: Her planın kendine özgü notları vardır. Bazı bölgelerde minimum parsel büyüklüğü, cephe şartı veya özel kullanım kısıtları bulunur.
Emsale dahil olmayan alanlar
Satış ilanlarında "brüt alan" olarak gördüğünüz rakam ile emsal hesabındaki alan aynı olmayabilir. İlgili yönetmelikte ve plan notlarında sayılan bazı alanlar emsal hesabına dahil edilmez. Bu yüzden emsal hesabından çıkan rakam, bitmiş binanın toplam metrekaresiyle birebir örtüşmez. Hangi alanların hesaba girip girmediğini plan notları ve yürürlükteki yönetmelik belirler; bu konuda belediyenin imar birimine danışmak en sağlıklı yoldur.
İmar planı olmayan tarlalarda durum
Çatalca ve Silivri'nin kırsal kesimlerinde satılan yerlerin önemli bir kısmı imar planı dışındaki tarım arazileridir. Bu tür yerlerde imarlı parsellerdeki emsal mantığı aynı şekilde işlemez. Plan dışı alanlarda yapılaşma ayrı kurallara bağlıdır ve tarım arazilerinde yapılacak yapılar için tarımsal amaç ve ilgili kurumlardan izin aranır. "Tarla ama emsali var" gibi ifadelerle karşılaşırsanız, bunu mutlaka resmi belgeyle doğrulayın.
Bilgiyi nereden öğrenirsiniz?
En güvenilir kaynak, parselin bağlı olduğu belediyeden alınan imar durumu belgesidir. Belgede parselin plandaki kullanım kararı, emsal, TAKS, kat adedi veya yükseklik ve çekme mesafeleri yer alır. Bazı belediyelerin elektronik imar sorgulama sistemleri de ön bilgi verir; ancak alım kararından önce resmi belgeyi görmek gerekir. Satıcının ya da ilanın söylediği değerleri, belgedeki değerlerle karşılaştırmadan karar vermeyin.
Kısa bir kontrol listesi
Parselin imar planı içinde mi, dışında mı olduğunu öğrenin.
İmar durumu belgesinde emsal, TAKS ve kat adedi değerlerine bakın.
Hesabın net imar parseli üzerinden yapıldığını unutmayın.
Çekme mesafeleri bırakıldığında kalan yapılaşma alanını gözden geçirin.
Plan notlarını okuyun; özel şartlar orada yazar.
Son söz
Emsal ve TAKS, bir arsanın değerini belirleyen en önemli bilgilerden biridir; ama tek başına yeterli değildir. Parselin şekli, cephesi, terk durumu ve plan notları birlikte değerlendirildiğinde gerçek tablo ortaya çıkar. Yuşa Gayrimenkul olarak 17 yıldır Çatalca, Silivri ve Trakya'da arsa ve tarla alım satımında bu değerlendirmeyi Harita Mühendislik Ofisimiz ve hukuk birimimizle birlikte yapıyoruz. Baktığınız bir parselin imar durumunu birlikte okumak isterseniz, Çatalca Kaleiçi'ndeki ofisimize bekleriz.
