Çatalca ve Silivri'de arsa soranların önemli bir kısmı, er ya da geç aynı soruya gelir: "Hisseli bir yer aldım, kendi payıma ev yapabilir miyim?" Bu sorunun cevabı çoğu zaman tek bir belgeye bağlanır: muvafakatname. Ama bu belge hakkında o kadar çok yanlış bilinen var ki, imzaladığı kâğıdın ne işe yaradığını bilmeden yıllarını kaybeden insanlarla sık karşılaşıyoruz.
Muvafakatname nedir?
Muvafakat, kelime anlamıyla onay demektir. Hisseli bir parselde tapu, parselin tamamını bütün hissedarlara ortak olarak verir. Sizin payınız oran olarak yazar ama parselin hangi köşesinin size ait olduğu yazmaz. Bu yüzden parselin herhangi bir yerinde yapı yapmak, bir bölümü fiilen sahiplenmek ya da belediyeye ruhsat için başvurmak, kural olarak diğer paydaşların onayını gerektirir.
Muvafakatname, diğer hissedarların bu konudaki onayını yazılı hale getiren belgedir. Uygulamada genellikle noterde düzenlenir ya da imzaları noterde onaylatılır. Belediyeler ruhsat aşamasında çoğunlukla noter onaylı belge ister.
Çaplı muvafakatname neyi farklı yapar?
Yalnızca "falanca kişinin parselde yapı yapmasına onay veriyorum" yazan bir belge, işin yarısını çözer. Asıl mesele "nereye?" sorusudur. Çaplı ya da krokili muvafakatnamede, onay metnine parselin ölçekli bir krokisi eklenir ve her hissedarın kullanacağı alan bu kroki üzerinde gösterilir. Böylece yalnızca yapı izni değil, parselin hangi bölümünün kimde kalacağı da kâğıda dökülmüş olur.
Bu krokinin parselin gerçek sınırlarına ve tapudaki pay oranlarına uygun olması gerekir. Elde çizilmiş bir taslakla hazırlanan belgeler, ileride "benim payım burası değil" tartışmasını önlemekte zayıf kalır. Bu nedenle krokinin, parselin sahadaki sınırları kontrol edilerek bir harita mühendisi tarafından hazırlanması yerinde olur.
Muvafakatname neyi çözer, neyi çözmez?
Burada beklentiyi doğru kurmak önemli. Muvafakatname güçlü bir belgedir ama her kapıyı açmaz.
Size ayrı bir tapu vermez. Belge imzalansa da tapunuz hisseli kalır. Müstakil tapu için ifraz ya da rızai taksim gibi ayrı bir işlem gerekir ve bu da ancak imar mevzuatı parselin bölünmesine izin veriyorsa mümkündür.
İmar hakkı yaratmaz. Parsel imar planı dışındaysa ya da yapılaşmaya kapalı bir tarım arazisiyse, bütün hissedarlar onay verse bile belediye o alana konut ruhsatı veremez. Önce imar durumuna bakılır, muvafakat ondan sonra anlam kazanır.
Yapılaşma hakkını çoğaltmaz. Parselin toplam inşaat hakkı imar planıyla bellidir. Hissedarlardan biri kendi bölümünde payından fazla inşaat alanı kullanırsa, diğerlerine kalan hak azalır. İyi hazırlanmış bir belge bu paylaşımı da açıkça yazar.
Ortaklığı sona erdirmez. Hissedarlardan biri ileride ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Muvafakatname bu ihtimali tek başına ortadan kaldırmaz.
Hissedar değişirse ne olur?
En sık yaşanan sorunlardan biri budur. Diğer hissedarlarla anlaştınız, belgeler imzalandı. Birkaç yıl sonra hissedarlardan biri payını satıyor ya da vefat ediyor ve payı mirasçılarına geçiyor. Yeni gelen kişi "ben bu belgeye imza atmadım" diyebilir.
Paydaşların parselin kullanımı ve yönetimi konusunda yaptığı anlaşmalar tapu kütüğüne şerh olarak işlenebilir. Tapuya şerh edilmiş bir anlaşma, sonradan pay edinen kişilere karşı da ileri sürülebilir. Şerh edilmemiş bir belge ise çoğu zaman yalnızca imzalayanlar arasında güçlüdür. Bu yüzden imza aşamasında belgenin tapuya şerh ettirilip ettirilemeyeceğini mutlaka sorun.
İmzadan önce kısa bir kontrol listesi
Tapudaki bütün hissedarlar imza veriyor mu? Tek bir kişinin eksik olması, belgeyi ruhsat aşamasında işe yaramaz hale getirebilir.
Vefat etmiş bir hissedar varsa mirasçıları belli mi, intikal yapılmış mı?
Kroki parselin güncel kadastro sınırlarına göre mi hazırlandı?
Her hissedara ayrılan alan tapudaki pay oranıyla uyumlu mu, her bölümün yola çıkışı var mı?
Parselin imar durumu yapılaşmaya izin veriyor mu, inşaat hakkı nasıl paylaşılacak?
Başvuru yapılacak belediye belirli bir metin ya da ek belge istiyor mu?
Hisseli yer alırken belgeyi mutlaka görün
Hisseli bir parsel satın alırken satıcının "muvafakat var, sorun yok" demesi yeterli değildir. Belgenin kendisini, ekindeki krokiyi ve imzalayanların bugün hâlâ hissedar olup olmadığını görmek gerekir. Belge eski tarihliyse ve o günden bu yana hisseler el değiştirdiyse, yeni hissedarlardan tekrar onay almanız gerekebilir.
Hisseli bir yer almayı düşünüyorsanız ya da elinizdeki muvafakatnamenin ne kadar işe yaradığından emin değilseniz, Çatalca Kaleiçi'ndeki ofisimize bekleriz. Harita Mühendislik Ofisimiz krokinin sahadaki karşılığını, hukuk birimimiz de belgenin metnini sizinle birlikte değerlendirir. Pazartesiden cumartesiye 09:00–19:00, pazar günleri 12:00–18:00 arası açığız.