Çatalca ve Silivri köylerinde elimize gelen tapuların önemli bir kısmı hisseli. Kimi babadan kalma, kimi yıllar önce birkaç akrabanın birlikte aldığı bir tarla, kimi de büyük bir parselden metrekare metrekare satılmış hisseler. Bu tapuların sahiplerinden en sık duyduğumuz soru aynı: "Herkes kendi yerini biliyor, bunu tapuda da ayıramaz mıyız?" İşte bu soruya verilen cevaplardan biri rızai taksimdir.
Rızai taksim ne demek?
Rızai taksim, paylı mülkiyetteki bir taşınmazın, paydaşların hepsinin kendi istekleriyle anlaşarak paylaşılmasıdır. "Rıza" kelimesi işin özünü anlatır: mahkeme kararıyla değil, ortakların ortak iradesiyle yapılan bir paylaşmadır. Anlaşma sağlanırsa ortaklık iki şekilde sona erebilir: taşınmaz fiziken bölünerek herkese ayrı bir parsel verilir ya da paydaşlardan biri veya birkaçı diğerlerinin hissesini satın alarak ortaklıktan çıkarır.
Burada en çok gözden kaçan nokta şudur: tek bir paydaşın bile imzası eksikse rızai taksimden söz edilemez. Yirmi kişilik bir mirasçı grubunda bir kişinin yurt dışında olması, birinin vefat etmiş ve mirasçılarının henüz intikal yaptırmamış olması ya da birinin sadece "ben istemiyorum" demesi süreci durdurur.
Anlaşmak tapuyu bölmeye yeter mi?
Yetmez. Paydaşların kendi aralarında yaptığı bir paylaşım sözleşmesi, hatta noterde düzenlenmiş olsa bile, tapuda kendiliğinden yeni parsel doğurmaz. Bir taşınmazın birden fazla parsele ayrılması teknik ve idari bir işlemdir ve tarlanın bulunduğu yere göre farklı kurallara tabidir.
İmar planı içindeki bir arsada bölme işlemi ifraz olarak yapılır; belediyenin onayı gerekir ve oluşacak her parselin plandaki asgari cephe ve büyüklük şartlarını karşılaması, imar yoluna cephesinin bulunması beklenir. İmar planı dışındaki tarım arazilerinde ise tarım arazilerinin korunmasına ilişkin mevzuat devreye girer. Tarım arazileri, kanunda belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşecek şekilde bölünemez ve bu tür işlemlerde Tarım ve Orman İl Müdürlüğünün görüşü aranır. Yani beş paydaşın paylaştığı 3 dönümlük bir tarlada herkes kendi payına düşen 600 metrekareyi ayrı tapu olarak almak istese bile, mevzuat buna çoğu zaman izin vermez.
Bu yüzden rızai taksime başlamadan önce yapılması gereken ilk iş, taşınmazın imar durumunu ve arazi niteliğini öğrenmektir. Bölmenin mümkün olup olmadığı netleşmeden paydaşlarla uzun pazarlıklara girmek, çoğu zaman boşa harcanmış bir emek olur.
Bölmek mümkün değilse ne yapılabilir?
Fiziki bölme yapılamıyorsa rızai taksimin ikinci yolu öne çıkar: paydaşlar arasında hisse devri. Örneğin ortaklardan biri tarlanın tamamını almak isteyebilir ve diğerlerinin hisselerini bedelini ödeyerek üzerine geçirebilir. Bu, tapu müdürlüğünde yapılan olağan bir satış işlemidir ve sonunda taşınmaz tek bir kişinin olur.
Bir diğer seçenek, ortaklığı sürdürüp kullanımı düzenlemektir. Paydaşlar, taşınmazın hangi bölümünü kimin kullanacağını yazılı bir sözleşmeyle belirleyebilir. Bu sözleşme tapuyu bölmez, herkes yine aynı parselin paydaşı olarak kalır; ancak sahada kimin nerede olduğu konusunda ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır. Bu tür kullanım anlaşmalarının tapu kütüğüne şerh verdirilmesi de mümkündür; şerh verilmesi, hisseyi sonradan satın alan kişiye karşı da anlaşmanın bilinir olmasını sağlar. Hisseli parsellerde sık karşılaşılan çaplı muvafakatname de aslında bu mantığa dayanır: hangi paydaşın hangi bölümü kullanacağı bir kroki üzerinde gösterilir ve diğer paydaşların onayı alınır.
Anlaşma olmazsa: ortaklığın giderilmesi davası
Paydaşlardan biri bile karşı çıkıyorsa rızai taksim yolu kapanır ve geriye ortaklığın giderilmesi davası kalır. Halk arasında izale-i şuyu olarak bilinen bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Mahkeme önce taşınmazın aynen, yani fiziken bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Bölünmesi mevzuata uygun değilse taşınmazın satışına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir. Son yıllarda yapılan düzenlemelerle bu davalar için dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartı da getirildi; bu, aslında tarafları bir kez daha anlaşmaya davet eden bir aşamadır.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmaz çoğu zaman piyasa değerinin altında el değiştirir, süreç uzar ve masraflar paydaşlara paylaştırılır. Bu nedenle mümkün olan her durumda anlaşarak çözüm aramak, tüm ortakların lehinedir.
Rızai taksime başlamadan önce kontrol listesi
Güncel tapu kaydını alın ve tüm paydaşları, pay oranlarıyla birlikte tek tek görün. Vefat etmiş paydaş varsa önce mirasçılık belgesi ve intikal işlemlerinin tamamlanması gerekir. Taşınmazın imar durumunu ya da imar planı dışında ise arazi niteliğini öğrenin. Tapu üzerinde ipotek, haciz veya şerh olup olmadığına bakın; bunlar bölme ve devir işlemlerini doğrudan etkiler. Sahadaki fiili kullanım ile tapudaki parsel sınırlarının örtüşüp örtüşmediğini aplikasyonla kontrol ettirin. Son olarak, anlaşmanın her paydaş için yazılı ve açık olmasına özen gösterin; sözlü "herkes yerini biliyor" düzeni, mal sahibi değiştiğinde çoğu zaman geçerliliğini yitirir.
Son söz
Hisseli bir tarlada ortaklığı sona erdirmek, hukuki ve teknik tarafı birlikte düşünülmesi gereken bir iştir. Hangi yolun mümkün olduğu, taşınmazın imar durumuna, arazi niteliğine ve paydaşların durumuna göre değişir. Yuşa Gayrimenkul olarak 17 yıldır Çatalca, Silivri ve Trakya'da bu tür dosyalarla çalışıyoruz; Harita Mühendislik Ofisimiz ve hukuk birimimizle tapunuzun durumunu birlikte değerlendirebiliriz. Hisseli bir taşınmazınız varsa ve nereden başlayacağınızı bilemiyorsanız, Çatalca Kaleiçi'ndeki ofisimize bir çay içmeye bekleriz.
