Çatalca, Silivri ve Trakya'da satılan tarlaların büyük kısmı hisseli tapulu. Hisseli bir yer alırken ya da kendi hissenizi satarken çoğu kişinin aklına gelmeyen ama işi aylar sonra bozabilecek bir konu var: önalım hakkı, halk arasındaki adıyla şufa.
Önalım hakkı nedir?
Bir taşınmazda birden fazla malik varsa ve bunlardan biri hissesini paydaş olmayan birine satarsa, diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu'na göre o hisseyi aynı şartlarla kendileri almayı talep edebilir. Yani komşu paydaşınız "bu hisseyi yabancıya değil bana sat" diyebilir ve bunu mahkeme yoluyla isteyebilir.
Kanunun amacı, paylı mülkiyette tanımadığınız birinin ortağınız olmasının önüne geçmek ve paydaşlara mülkü bir araya toplama imkânı vermektir.
Hangi satışlarda kullanılır?
Önalım hakkı, hissenin paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılmasıyla doğar. Paydaşlardan birinin hissesini başka bir paydaşa satması durumunda diğer paydaşlar bu hakkı kullanamaz. Miras yoluyla geçiş gibi satış olmayan devirlerde de önalım hakkı doğmaz. Bağış ya da başka bir isim altında yapılan devrin aslında satış olduğu ileri sürülüyorsa, bu ayrıca ispat edilmesi gereken bir konudur.
Süreler: işin en kritik kısmı
Önalım hakkı süresiz değildir. Satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde dava açılmazsa hak düşer. Bildirim hiç yapılmamışsa, her hâlükârda satıştan itibaren iki yıl geçince hak sona erer.
Bu yüzden hisseli bir yer satın aldıysanız, satışın diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirilmesi sizin lehinize olur. Bildirim yapılmadığında iki yıl boyunca "acaba bir paydaş dava açar mı" belirsizliği altında kalırsınız.
Dava açılırsa ne olur?
Önalım davasını kazanan paydaş, hisseyi alıcının ödediği bedel ve tapu masrafları gibi giderlerle birlikte üstlenir. Dava sırasında bu bedelin mahkemenin belirlediği süre içinde yatırılması gerekir. Sonuçta alıcı tapudaki hissesini kaybeder ama ödediği bedeli geri alır. Ancak bu süreçte zaman kaybı yaşanır, yapılan planlar boşa çıkar ve ilanda yazan fiyatla tapuda gösterilen bedel farklıysa işler daha da karışır.
Tapuda gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi bu noktada alıcının aleyhine dönebilir. Bedelin ne olduğu tartışmalı hâle gelir ve ispat yükü ağırlaşır. Tapuda gerçek bedeli göstermek hem vergisel hem de hukuki açıdan en sağlıklı yoldur.
Hisseli yer alırken nelere bakılmalı?
Tapu kaydında kaç paydaş olduğunu ve payların dağılımını görün.
Diğer paydaşlarla aranızda bir kullanım düzeni varsa bunun muvafakatname ya da çaplı muvafakatname ile yazılı hâle getirilip getirilmediğine bakın.
Paydaşlardan önalım hakkından feragat alınabiliyorsa bunun resmî şekilde yapılması gerektiğini bilin. Sözlü "itirazım yok" demek yeterli değildir.
Satıştan sonra noter bildiriminin yapılmasını takip edin.
Hissesini satan taraf ne yapmalı?
Hissenizi satmadan önce paydaşlarınıza teklif götürmek çoğu zaman en kısa yoldur. Paydaşlardan biri almak istiyorsa satış zaten paydaşa yapılmış olur ve önalım tartışması doğmaz. İstemiyorlarsa, bunu açıkça bilmek alıcıyla yapacağınız pazarlığı da rahatlatır.
Bizim yaklaşımımız
Yuşa Gayrimenkul olarak hisseli bir yerin satışında önce tapu kaydını ve paydaş yapısını inceliyoruz. Hukuk birimimiz önalım riskini ve noter bildirimi sürecini, Harita Mühendislik Ofisimiz ise hissenin sahada hangi alana karşılık geldiğini ve varsa muvafakatname krokisini değerlendiriyor. Çatalca, Silivri ya da Trakya'da hisseli bir yer alıp satmayı düşünüyorsanız Kaleiçi'ndeki ofisimizde dosyanızı birlikte inceleyebiliriz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut bir dosyada hak ve sürelerin nasıl işleyeceği, tapu kaydına ve olayın ayrıntılarına göre değişebilir.
