Ofisimize gelen sorular arasında son dönemde sıkça duyduğumuz bir tanesi şu: "İcradan satılan bir tarla gördüm, fiyatı piyasanın altında. Almalı mıyım?" Cevap çoğu zaman "olabilir, ama önce birkaç şeye bakalım" oluyor. İcra ve ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışlar gerçekten fırsat sunabiliyor; fakat normal bir tapu satışından farklı kuralları, farklı riskleri ve farklı bir takvimi var. Bu yazıda Çatalca, Silivri ve Trakya'da ihaleden arsa veya tarla almayı düşünen birinin bilmesi gerekenleri sade bir dille anlatmaya çalıştık.
İhaleli satış nasıl işler?
Borcunu ödemeyen bir kişinin taşınmazı icra dairesi tarafından satışa çıkarılabilir. Benzer şekilde, hisseli bir tarlada ortaklar anlaşamadığında mahkeme ortaklığın giderilmesine ve taşınmazın satışına karar verebilir; bu satış da satış memurluğu aracılığıyla ihale usulüyle yapılır. Her iki durumda da önce bilirkişi taşınmaza bir değer biçer, ardından satış ilanı ve şartname hazırlanır. Satışlar bugün büyük ölçüde UYAP e-Satış portalı üzerinden elektronik olarak yürütülüyor; teklif verebilmek için ilanda belirtilen teminatı yatırmanız gerekiyor.
İlk bakışta süreç basit görünür: ilanı bul, teminatı yatır, teklif ver. Asıl iş ise teklif vermeden önce yapılması gerekenlerde.
Satış ilanı ve şartname mutlaka okunmalı
İhaleye girmeden önce okunması gereken en önemli belge şartnamedir. Taşınmazın ada-parsel bilgisi, yüzölçümü, imar durumu hakkında bilirkişinin tespitleri, tapudaki ipotek, haciz ve şerhler, satışın hangi şartlarla yapılacağı ve masrafların kime ait olduğu burada yazar. İhale sonrası ipotek ve hacizler çoğunlukla satış bedelinden karşılanarak tapudan silinir; ancak irtifak hakkı gibi bazı kayıtlar satıştan sonra da devam edebilir. Hangi kaydın kalacağını şartnameden ve tapu kaydından kontrol etmeden teklif vermemek gerekir.
Masraflar da sürpriz yaratabilir. Tapu alım harcı, damga vergisi ve varsa KDV gibi kalemler genellikle alıcıya yüklenir. Teklif ettiğiniz rakam, toplam maliyetiniz değildir; bütçeyi bu kalemleri ekleyerek yapmak gerekir.
Bilirkişi değeri ile piyasa değeri aynı şey değil
Kıymet takdir raporu çoğu zaman masa başı verilere ve sınırlı bir saha incelemesine dayanır. Bu yüzden belirlenen değer bazen piyasanın altında, bazen de üstünde kalabilir. Bölgeyi tanımayan biri için "muhammen bedel" bir referans gibi görünse de, aynı köyde benzer nitelikteki parsellerin gerçekte kaça el değiştirdiğini bilmek çok daha sağlıklı bir ölçüdür. İhale salonunda ya da ekran başında rekabet kızıştığında teklifler kolayca piyasa değerinin üzerine çıkabiliyor. Önceden bir üst sınır belirleyip ona sadık kalmak, en sık yapılan hatayı önler.
Parseli sahada mutlaka görün
İhale ile satılan taşınmazda satıcı, normal bir satıştaki gibi karşınızda değildir. Taşınmazın eksik veya kusurlu çıkması halinde satıcıya başvurma imkânı sınırlıdır. Bu nedenle parselin yerinde görülmesi şarttır. Tarlanın gerçekten ilanda gösterilen yer olup olmadığı, yola cephesi bulunup bulunmadığı, üzerinde başkasına ait yapı, bağ, bahçe veya ekili ürün olup olmadığı, komşu parsellerle sınır uyuşmazlığı yaşanıp yaşanmadığı teklif öncesi öğrenilmelidir. Gerekirse aplikasyon yaptırılarak parselin köşe noktaları sahada belirlenebilir; Harita Mühendislik Ofisimiz müşterilerimiz için bu kontrolleri yapıyor.
Taşınmazda oturan veya onu kullanan biri varsa, tahliye icra dairesi aracılığıyla istenebilir; ancak bu süreç zaman alabilir. Boş bir tarla ile içinde kullanılan bir yapı bulunan parsel arasında, ihaleden sonraki ilk aylar açısından ciddi fark vardır.
Hisseli satışlarda ayrıca dikkat
İcradan bazen parselin tamamı değil, borçlunun hissesi satılır. Bu durumda ihaleyi kazandığınızda müstakil bir arsanız olmaz; diğer hissedarlarla ortak olursunuz. Hisseli tapunun bilinen bütün sorunları, yani kullanım konusunda anlaşma ihtiyacı, yapı izni alırken diğer paydaşların durumu ve ileride ortaklığın giderilmesi ihtimali sizin için de geçerli olur. Cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda diğer paydaşların yasal önalım hakkını kural olarak kullanamaması alıcı açısından bir avantajdır; ama bu, hisseli mülkün kendi risklerini ortadan kaldırmaz.
Tarım arazilerinde de ayrıca dikkat etmek gerekir. Tarla vasıflı parsellerde bölünme ve yapılaşma kuralları sıkıdır; ihaleden alınmış olması bu kuralları değiştirmez. Tarlaya ileride ev yapma planınız varsa, imar ve tarım mevzuatı açısından bunun mümkün olup olmadığını önceden öğrenmek gerekir.
İhale kazanıldı, tapu ne zaman gelir?
İhaleyi kazandıktan sonra satış bedelinin kalan kısmını kısa bir süre içinde yatırmanız istenir. Süresinde ödeme yapılmazsa ihale bozulabilir ve bundan doğan zarardan sorumlu tutulabilirsiniz. Bedeli ödemek de tek başına yetmez: borçlu, alacaklı veya diğer ilgililer belirli süre içinde ihalenin feshini isteyebilir. Böyle bir dava açıldığında ihale kesinleşmeden tescil yapılmaz ve süreç birkaç ay sürebilir. Bu dönemde paranızın bağlı kalacağını hesaba katmak gerekir.
Kısa bir kontrol listesi
Şartnameyi ve kıymet takdir raporunu baştan sona okuyun.
Güncel tapu kaydını ve takyidatları kontrol edin.
Belediyeden imar durumunu teyit edin.
Parseli sahada görün, gerekirse aplikasyon yaptırın.
Vergi, harç ve olası tahliye masrafını bütçeye ekleyin.
Bölgedeki gerçek satış fiyatlarına göre bir üst sınır belirleyin.
İhalenin feshi ihtimaline karşı paranın bir süre bağlı kalabileceğini unutmayın.
Sonuç
İcradan arsa veya tarla almak, doğru parselde ve doğru fiyatta yapıldığında iyi bir yatırım olabilir. Ancak "ucuz" görünen her ilan gerçekten ucuz değildir ve ihale sürecinin kendine özgü kuralları vardır. Yuşa Gayrimenkul olarak 17 yıldır Çatalca, Silivri ve Trakya'da arsa ve tarla üzerine çalışıyoruz; Harita Mühendislik Ofisimiz ve hukuk birimimizle ihaleye çıkan bir parseli teklif öncesinde birlikte inceleyebiliriz. Aklınızdaki bir ilan varsa, Çatalca Kaleiçi'ndeki ofisimize uğrayıp birlikte değerlendirebiliriz.
