Arsa ya da tarla ilanlarında en sık gördüğümüz ifadelerden biri "yola cepheli". Kulağa yeterli bir güvence gibi geliyor. Oysa sahada önünden toprak bir yol geçen her parsel, tapu ve imar açısından aynı durumda değildir. Bir parselin önündeki yolun kadastro yolu mu, imar yolu mu, yoksa sadece yıllardır kullanılan bir patika mı olduğu; o yere yapı yapılıp yapılamayacağını, ileride parselden ne kadar alan gideceğini ve hatta parsele nasıl ulaşılacağını doğrudan etkiler.
Bu yazıda, Çatalca, Silivri ve Trakya genelinde arsa bakan kişilerin bize en çok sorduğu konulardan birini, kadastro yolu ile imar yolu arasındaki farkı sade bir dille anlatmaya çalışacağız.
Kadastro yolu nedir?
Kadastro yolu, arazinin kadastro çalışmaları sırasında parseller arasında yol olarak bırakılmış ve kadastro paftasında yol olarak gösterilen alandır. Bu alanlar kimsenin tapulu mülkü değildir, kamunun ortak kullanımındadır. Pafta üzerinde parsellerin arasındaki boşluklar olarak görülür ve genellikle o dönemde fiilen kullanılan köy yollarını, tarla yollarını yansıtır.
Önemli bir nokta şudur: kadastro yolu paftada çizilmiş olsa da sahada her zaman açık olmayabilir. Yıllar içinde ekilip sürülmüş, çalılarla kapanmış ya da komşu tarafından tarlaya katılmış olabilir. Tersi de mümkündür; sahada herkesin kullandığı bir toprak yol, aslında paftada başka birinin parselinin içinden geçiyor olabilir.
İmar yolu nedir?
İmar yolu ise imar planında gösterilen, planlama sonucunda açılması öngörülen yoldur. Belediyenin onayladığı plan, bölgenin nasıl yapılaşacağını belirlerken yolların genişliğini ve güzergâhını da çizer. Bu yol sahada henüz açılmamış olabilir; bugün buğday ekili bir tarlanın ortasından geçen bir çizgi olarak yalnızca plan paftasında duruyor olabilir.
İmar yolu parselinizin içinden geçiyorsa, imar uygulaması yapıldığında bu kısım düzenleme ortaklık payı kapsamında ya da yola terk yoluyla kamuya ayrılır. Yani bugün tapuda gördüğünüz metrekarenin tamamı, uygulama sonrasında elinizde kalmayabilir. Bu nedenle imar yolu bilgisi, satın alma kararında fiyat kadar belirleyicidir.
Neden bu fark bu kadar önemli?
İmar planı bulunan bir bölgede yapı ruhsatı alabilmek için parselin, imar planında gösterilen bir yola cephesinin bulunması gerekir. Önünden kadastro yolu geçiyor diye, o parselin imar planında da yola cephesi olacağı anlamına gelmez. Plan, eski kadastro yolunu kaldırmış, daraltmış ya da başka bir yere kaydırmış olabilir.
İmar planı bulunmayan alanlarda ise yapılaşma, plansız alanlara ilişkin kurallara göre değerlendirilir ve bu kurallarda parselin kadastral bir yola cephesinin olması genellikle aranan şartlar arasındadır. Yani kırsal bir tarlada kadastro yolu çok daha belirleyici hale gelir. Elbette tarım arazilerinde yapılaşma ayrıca tarım mevzuatına ve ilgili kurumların görüşüne bağlıdır; yol cephesi tek başına yapı izni anlamına gelmez.
Hiçbir yola cephesi olmayan, dört tarafı başka parsellerle çevrili bir tarla da Trakya'da sık karşılaştığımız bir durumdur. Bu tür parsellere erişim, komşu parsel malikleriyle yapılacak anlaşmaya ya da kanundaki geçit hakkına dayanır. Geçit hakkı tapuya tescil edilmeden, "komşu zaten ses çıkarmıyor" düşüncesiyle alınan bir tarla, komşu değiştiğinde ciddi bir soruna dönüşebilir.
Sahada gördüğünüz yol, kâğıttaki yol olmayabilir
Arsaya giden yol asfalt da olsa, toprak da olsa, satın almadan önce şu soruların cevabını kâğıt üzerinde görmek gerekir:
Bu yol kadastro paftasında yol olarak görünüyor mu, yoksa bir başkasının parselinin içinden mi geçiyor?
Bölgede yürürlükte bir imar planı var mı? Varsa parselin plandaki yola cephesi nerede ve yol kaç metre genişliğinde?
Plandaki yol parselin içinden geçiyor mu? Geçiyorsa ileride ne kadarlık bir alan kamuya ayrılacak?
Parsel ile yol arasında başka bir parsel, dere, yeşil alan ya da kamu alanı kalıyor mu?
Bu bilgilere nereden ulaşılır?
İlk bakış için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgulama uygulaması, parselin konumunu ve çevresindeki kadastro yollarını genel olarak gösterir. Ancak bu ekran hukuki bir belge değildir ve sınırlar sahada birkaç metre kayabilir. Kesin bilgi için kadastro paftasına ve tapu kayıtlarına bakmak gerekir.
İmar yolu için ise ilgili belediyeden alınacak imar durumu belgesi ve plan paftası esas alınır. Bu belgede parselin plandaki kullanım kararı, yapılaşma koşulları ve yola cephesi görülür. Son olarak parselin sahadaki gerçek sınırlarının ve yolun bu sınırlara göre nerede kaldığının görülmesi için aplikasyon yaptırmak, özellikle sınırları belirsiz tarlalarda en sağlıklı yoldur.
İlandaki "yola cepheli" ifadesine nasıl bakmalı?
Satıcı ya da ilan sahibi çoğu zaman iyi niyetle, sahada gördüğü yolu esas alarak "yola cepheli" yazar. Alıcı açısından doğru yaklaşım, bu ifadeyi bir başlangıç noktası olarak görmek ve hangi yoldan söz edildiğini sormaktır. Kadastro yolu mu, imar yolu mu, yoksa fiili bir kullanım mı? Bu sorunun cevabı belgeyle verilemiyorsa, fiyat ne kadar cazip olursa olsun acele etmemek gerekir.
Yuşa Gayrimenkul olarak 17 yıldır Çatalca, Silivri ve Tekirdağ'da arsa ve tarla alım satımına aracılık ediyoruz. Harita Mühendislik Ofisimiz parselin pafta, plan ve saha durumunu birlikte değerlendiriyor; hukuk birimimiz de geçit hakkı ve tapu kayıtlarıyla ilgili soruları ele alıyor. Aklınızdaki bir parselin yol durumunu konuşmak isterseniz, Çatalca Kaleiçi'ndeki ofisimize uğrayabilirsiniz.
