Çatalca ve Silivri'de arsa sahiplerinden en sık duyduğumuz sorulardan biri şu: "Bu parseli ikiye bölüp bir kısmını satabilir miyim?" Bunun tersi de var: "Yanımdaki parseli de aldım, ikisini tek tapuda birleştirebilir miyim?" Bu iki işlemin resmi adı ifraz ve tevhittir. Kulağa basit gelse de her parsel bölünemez, her komşu parsel de birleştirilemez. Bu yazıda işlemin mantığını, hangi kurumların devreye girdiğini ve en sık yapılan hataları anlatıyoruz.
İfraz ve tevhit ne demek?
İfraz, tek bir parselin iki veya daha fazla bağımsız parsele ayrılmasıdır. İşlem tamamlandığında her yeni parselin kendi ada/parsel numarası ve kendi tapu kaydı olur. Tevhit ise birbirine bitişik iki ya da daha fazla parselin tek parsel hâlinde birleştirilmesidir. Tevhitten sonra eski parsel numaraları kapanır, yerine tek bir parsel ve tek bir tapu kaydı oluşur.
İkisinin ortak noktası şudur: Bu işlemler tapu müdürlüğüne gidip dilekçe vererek hemen yapılan işlemler değildir. Önce teknik bir dosya hazırlanır, ilgili idarenin onayı alınır, ardından kadastro kontrolünden geçip tapuya tescil edilir.
İmarlı arsada süreç nasıl işler?
İmar planı bulunan bir alandaki parselde ifraz ve tevhidin temel dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu ve buna bağlı yönetmeliklerdir. Süreç kabaca şöyle ilerler:
Önce belediyeden parselin imar durumu alınır. Plan, o bölgede oluşacak parsellerin asgari alanını, cephe ve derinlik şartlarını belirler.
Harita mühendisi tarafından ifraz veya tevhit dosyası hazırlanır.
Dosya belediyeye sunulur; uygun bulunursa belediye encümeni kararıyla onaylanır.
Onaylanan dosya kadastro müdürlüğünün kontrolünden geçer ve tapu müdürlüğünde tescil edilir.
Burada en kritik nokta, oluşacak her yeni parselin imar planının öngördüğü asgari ölçülere uymasıdır. Örneğin plan yola belirli bir cephe şartı koymuşsa, yola hiç cephesi olmayan bir arka parsel oluşturacak şekilde ifraz yapılamaz. Parselin bir kısmı planda yol, park gibi kamu alanında kalıyorsa, ifraz sırasında bu kısımların terki de gündeme gelebilir. Bu yüzden "1000 metrem var, ikiye bölerim, 500'er metre olur" hesabı her zaman tutmaz.
Tarla ve imar dışı arazide durum farklı
Çatalca ve Trakya'daki arazilerin önemli bir kısmı imar planı dışındaki tarım arazileridir. Bu arazilerde tarım mevzuatı devreye girer. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin kanunda belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşecek şekilde bölünmesine izin vermez. İfraz talebinde genellikle İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün görüşü aranır.
Pratikte bunun anlamı şu: Büyük bir tarlayı küçük parsellere bölüp ayrı ayrı tapuyla satmak, imar dışı alanda çoğu zaman mümkün olmaz. Bölgede hisseli satışın bu kadar yaygın olmasının sebeplerinden biri de budur. Hisseli satış yeni bir parsel oluşturmaz; alıcıya yalnızca ortak bir taşınmazda pay verir. Bu farkı alım öncesinde mutlaka bilmek gerekir.
Tevhitte nelere dikkat etmeli?
Tevhit için parsellerin birbirine bitişik olması gerekir. Araya yol, dere ya da başka bir parsel giriyorsa birleştirme yapılamaz. Parsellerin malikleri farklıysa tüm maliklerin muvafakati gerekir ve birleşen parsel, payları oranında hisseli bir tapuya dönüşür. Parsellerden birinde ipotek, haciz veya başka bir şerh varsa bu kayıtların yeni parsele nasıl taşınacağı ayrıca ele alınmalıdır; çoğu durumda hak sahibinin onayı aranır.
Tevhit çoğu zaman avantaj sağlar. Tek başına yapılaşmaya uygun olmayan küçük ve dar parseller, birleşince plan şartlarını karşılayabilir. Ancak birleştirmenin imar haklarını kendiliğinden artırdığı düşünülmemeli; yapılaşma hakkı yine plan notlarına ve emsal değerine göre hesaplanır.
Hisseli parselde ifraz mümkün mü?
Hisseli bir parseli ortaklar arasında bölüp herkesin kendi tapusunu almasına genellikle rızai taksim denir. Bunun için tüm hissedarların anlaşması ve oluşacak parsellerin yukarıda anlattığımız imar ya da tarım mevzuatı şartlarına uyması gerekir. Hissedarlardan biri bile karşı çıkarsa anlaşma yolu kapanır; bu durumda ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir ve konu mahkemeye taşınır.
En sık yapılan hatalar
İmar durumuna bakmadan, bölünebileceğini varsayarak parsel almak.
Satıcının "ifrazı yapılacak" sözüne güvenip yazılı ve resmi bir dayanak aramamak.
Tarla vasfındaki arazide ileride küçük parsellere bölünme beklentisiyle yatırım yapmak.
Hisseli tapuda "senin yerin burası" denilen kısmın kendiliğinden resmi bir karşılığı olduğunu sanmak.
Son söz
İfraz ve tevhit, doğru yapıldığında arsanın kullanılabilirliğini ve değerini artıran işlemlerdir. Ama her parsel için sonuç farklıdır; belirleyici olan imar planı, arazinin niteliği ve tapu kayıtlarıdır. Yuşa Gayrimenkul olarak 17 yıldır Çatalca, Silivri ve Trakya'da arsa ve tarla işlemleri yürütüyoruz. Harita Mühendislik Ofisimiz teknik tarafı, hukuk birimimiz tapu ve muvafakat tarafını birlikte değerlendiriyor. Elinizdeki parselin bölünüp bölünemeyeceğini ya da birleştirilip birleştirilemeyeceğini merak ediyorsanız, tapu bilgilerinizle Çatalca Kaleiçi'ndeki ofisimize uğrayabilirsiniz.
