Çatalca ve Silivri'de tarla ya da arsa bakan birinin karşısına er geç şu iki kavram çıkar: yola terk ve DOP kesintisi. Genelde de en kötü anda çıkar. Tapuda 1.000 m² görünen parselin imar uygulamasından sonra 600 küsur metreye düştüğünü öğrenen alıcı, haklı olarak "Benim yerim nereye gitti?" diye sorar. Bu yazıda bu kesintilerin ne olduğunu, neden yapıldığını ve arsa alırken bunu önceden nasıl anlayabileceğinizi sade bir dille anlatıyoruz.
Yola terk nedir?
İmar planı, bir bölgede nerede yol, nerede park, nerede yapı adası olacağını gösteren haritadır. Planda yol olarak ayrılmış bir şerit sizin parselinizin içinden geçiyorsa, o kısım yapılaşmaya açık değildir. Parselinizi bölmek, birleştirmek ya da imar parseline dönüştürmek için belediyeye başvurduğunuzda, yola isabet eden bu kısım genellikle bedelsiz olarak kamuya terk edilir ve tapudaki alanınızdan düşülür.
Burada önemli bir ayrıntı var: Tarlanın kenarından geçen toprak yol her zaman imar yolu değildir. Kadastro haritasında görünen yol ile imar planında çizilen yol farklı şeylerdir. Mevcut patika yolun genişliği planda iki katına çıkarılmış olabilir ya da plan yolu parselin tam ortasından geçiyor olabilir. Bu yüzden sahada gözle bakmak yetmez, planın kendisine bakmak gerekir.
DOP kesintisi nedir?
DOP, düzenleme ortaklık payının kısaltmasıdır. Belediye, imar planı yapılmış ama henüz parsel düzenlemesi görmemiş bir bölgede, İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapar. Halk arasında buna "18 uygulaması" denir. Bu uygulamada bölgedeki tüm parseller bir havuzda toplanır, yol, park, otopark, okul alanı gibi kamu hizmetlerine ayrılacak yerler bu havuzdan çıkarılır ve kalan alan yeni imar parselleri olarak sahiplerine geri dağıtılır.
Kamuya ayrılan bu pay, düzenleme alanındaki parsellerden aynı oranda kesilir. Kanun bu kesintinin düzenlemeye giren alanın yüzde 45'ini aşamayacağını söyler. Daha önce yapılmış bedelsiz terkler varsa bunlar DOP hesabında dikkate alınır, yani aynı yer için iki kez kesinti yapılmaz. Kamu ihtiyacı bu sınırı aşıyorsa, aşan kısım kesintiyle değil kamulaştırma yoluyla karşılanır.
Uygulamada sizi ne bekler?
18 uygulaması yapılan bir bölgede iki şey değişir. Birincisi alan: Tapudaki metrekareniz kesinti oranında azalır. İkincisi konum: Yeni parseliniz eski yerinizle birebir aynı yerde olmayabilir. Düzenleme sonucunda parseliniz komşu bir adaya kaydırılabilir ya da küçük parseller birleştirilerek birden fazla kişiye hisseli olarak verilebilir.
Bu iki durum, özellikle henüz uygulama görmemiş hisseli tarlalarda alıcıyı şaşırtır. Bugün tarlanın yola bakan köşesinden hisse aldığınızı düşünüyor olabilirsiniz, ancak uygulamadan sonra yeriniz başka bir adada ve beklediğinizden küçük çıkabilir. Bu bir dolandırıcılık değil, kanunun öngördüğü bir süreçtir. Sorun, alıcının bunu baştan bilmemesidir.
Arsa alırken bunu nasıl anlarsınız?
Satın almadan önce birkaç soruya net cevap almak çoğu sürprizi önler:
Parsel imar planı içinde mi, dışında mı? İmar planı dışındaki tarım arazisinde DOP söz konusu olmaz, ama ileride plan yapılırsa gündeme gelebilir.
Bölgede 18 uygulaması yapılmış mı? Tapu kaydında ve belediyedeki parselasyon dosyasında bu bilgi yer alır. Uygulama görmüş imar parseli ile görmemiş tarla arasında ciddi fark vardır.
İmar durumu belgesinde parselin yola, yeşil alana veya başka bir kamu alanına isabet eden kısmı var mı?
İlandaki metrekare tapu alanı mı, yoksa kesintiler düşüldükten sonra kalacak net alan mı?
Daha önce bu parselden terk yapılmış mı? Yapılmışsa ileride yapılacak bir uygulamada hesaba katılır.
Fiyat karşılaştırması yaparken de bu ayrımı akılda tutmak gerekir. Uygulama görmemiş 1.000 m² tarla ile uygulaması bitmiş 1.000 m² imar parseli aynı şey değildir. Birincisinde ne kadar kalacağı ve nerede kalacağı belli değildir, ikincisinde bellidir. Metrekare fiyatının farklı olması bu yüzden normaldir.
Satıcı tarafı için birkaç not
Arsasını satan kişi açısından da konu önemlidir. Parselin yola terk edilecek bir kısmı varsa veya bölgede yakında uygulama bekleniyorsa bunu alıcıya açıkça söylemek, satıştan sonra çıkabilecek tartışmaların önüne geçer. İlanı net alan üzerinden vermek ya da kesinti ihtimalini belirtmek hem güven verir hem de pazarlık sürecini kısaltır.
Son söz
Yola terk ve DOP, arsa alım satımında en çok yanlış anlaşılan konuların başında gelir. Doğru belgelerle bakıldığında ise karmaşık bir yanı yoktur. Yuşa Gayrimenkul olarak 17 yıldır Çatalca, Silivri ve Trakya'da arsa ve tarla işleriyle uğraşıyoruz. Harita Mühendislik Ofisimiz plan ve parsel durumunu, hukuk birimimiz de tapu kayıtlarını inceleyerek bakmakta olduğunuz yer hakkında size net bir tablo çıkarabilir. Aklınızdaki parselin ada ve parsel numarasıyla Çatalca Kaleiçi'ndeki ofisimize uğrayabilirsiniz.
